實踐中物業糾紛案件法律問題淺析

2014年09月25日| 發布者: 夏卉青 | 查看: |

近年來,隨著我國房地產業的快速發展,物業管理作為其附隨產業也迎來了發展的契機。然而,由于相關立法不夠完善、行業規范不夠健全等原因,物業管理方面的糾紛日益增多,看似小事的物業糾紛已成為當前影響城市發展、影響社會和諧的一大隱患。本文通過對物業糾紛案件中涉及的法律問題進行總結和研討,以期有效地排解物業糾紛,促進和諧社會建設。

一、業主拒交物業管理費引發的糾紛

很多拖欠物業費的案件中,業主往往以物業公司未適當履行義務為理由,拒絕支付物業費,其拒交理由多種多樣,如小區臟亂差、小區配套設施不到位、房子質量差、小區周圍商業擾民、周圍業主違章搭建、飼養動物傷人、停車問題等等。

由于實踐中此類糾紛的發生原因十分復雜,因此,處理此類糾紛要分不同情況作出處理: 

(1)業主無理拒絕交費的,明顯是屬于業主違約,物業企業有權向業主進行全額追討,并可要求承擔延期交費的違約責任; 

(2)物業企業提供的服務質量達不到合同約定致使業主拒絕交費的,應認為是業主行使合同抗辯權的行為,是業主依法采取的自我救濟手段。這種情況業主有權根據物業企業提供服務的質量狀況,要求適當減少應交的服務費。

二、物業費的權屬爭議 

在一起案件中,業主訴稱物業企業當年度費用的盈余應當退還業主或者抵充下年度物業費,而物業企業辯稱則認為物業費是物業企業的收入來源,應當由物業企業自行支配。

對于物業費的權屬,筆者認為:應該根據物業企業服務的收費方式來判定。

實踐中物業企業收取物業費通常有兩種方式:包干制和酬金制。 

包干制是指由業主向物業企業支付固定物業服務費用,盈虧均由物業企業承擔的物業服務計費方式。在包干制下,物業企業按物業服務合同約定提供物業服務,其對應收的物業服務費擁有所有權,可以自行支配,盈余或者虧損均由物業企業享有或者承擔,業主及業主委員會無權干涉其使用情況,只是物業企業需要定期公布物業管理費的使用情況,供業主監督。 

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業企業,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。在酬金制下,物業企業向業主收取的物業管理服務費分成兩個部分:物業服務支出和物業企業的報酬。物業企業的報酬按照物業服務成本的一定比例提取或固定為一定的額度,這是實行酬金制的核心。而物業服務支出則屬于代管性質,其所有權歸全體業主所有,預算支出的錢沒有花完,剩下的應屬業主所有;如果預算不足,經過業主同意可以修改預算,還是由業主支付。因此,在酬金制下,物業管理費中除酬金部分外其他部分的支配權就屬于業主所有,結余部分應返還業主或按業主指定的用途使用,物業企業無權自行支配。

三、物業企業以不當行為催繳物業費產生的糾紛

為了讓業主按時足額繳納物業費,物業企業往往會采取各種手段來而這些業主催繳物業費,常見方法包括:停止提供物業服務;采用停水、停電、停氣、停熱的方式;不交物業費不給交房等等。 

下面就這幾種常見的物業費催討行為,從法律的角度來分析是否恰當。 

(1)不繳納物業費停止物業服務。 

物業企業認為:根據合同法中同時履行抗辯權的規定,對于沒有先后履行順序的義務,如果一方未按約履行其義務的,另一方有權在對方履行其義務前暫停自己義務的履行。在物業服務合同中,業主支付物業費物業公司履行物業服務,兩者沒有先后順序,業主拖欠費用,物業企業當然可以停止服務,這是法律賦予的權利。   

對此,筆者認為:物業服務不是簡單的單一對口的服務合同,是一種服務對象為群體的服務合同,物業服務行為針對的客體是一個人群,對于少數未交費人群而言,物業企業停止服務是行使了同時履行抗辯權,但對于大多數繳納了物業費的業主則構成了違約。所以,如果僅有個別或少數業主未支付物業管理費用的,物業企業不得行使同時履行抗辯權,只有在大多數業主未給付物業管理費用或者未給付的物業費用超過應給付費用總額的一定比例,物業企業才可以行使同時履行抗辯權。至于何為多數?多大比例?尚需相關法律法規予以明確。

(2)不交物業費就采用停水、停電、停氣、停熱方式。 

物業企業的權利主要是依據物業服務合同收取物業服務費用。實際工作中,物業企業往往基于委托向業主代收水費、電費、有線電視費用。而且,物業服務合同中也往往訂有業主不交納物業服務費用,物業企業可以停電停水的條款。因此,物業企業普遍認為,業主不交納物業服務費用,物業企業停水停電,既是合同的約定,也符合常理,并無不妥。 

但筆者認為:這種方式其實是一種侵權行為。因為涉及水、電、氣、熱的合同,《合同法》界定為供水供電供熱合同,與物業服務合同是兩個獨立的合同,涉及不同的合同當事人。小區業主供水供電合同的相對人是供水公司和電力公司。根據權利義務相一致的原則,用水用電人有義務交納水費和電費,供水供電公司有義務按照約定供水供電。也就是,用水用電人有要求供水供電的權利,而供水供電公司相應的享有收取水費電費的權利。根據雙務合同履行中抗辯權行使的原則,如果用水用電人不履行交納水費電費的義務,則供水供電公司可以拒絕履行供水供電的義務,即供水供電公司此時有停水停電的權利。可見,享有停水停電權利的權利人是供水公司和電力供應公司。物業管理企業并不是小區業主的供水供電人,不享有停水停電的權利。在物業服務合同中,雙方當事人約定在業主不交納物業服務費用的情況下,賦予物業企業停水停電的權利本身的約定也是不合理的,因為這一約定侵犯了供水供電人的權利。在合同法上,這屬于涉他合同條款,這種條款必須經過第三方即供水供電人的同意,否則是無效的。并且,由于供水供電義務所對應的是交納水費電費義務,即使供水供電公司授權物業企業代替其收取水費電費并可以停水停電作為收取費用的手段,物業企業也不能以停水停電來催繳物業服務費用,只能以它來催繳水費電費。 

因此,對這類情況應區分情況分別處理,業主拖欠物業管理費用,物業企業停止對其供應水電氣,造成業主損害的,應對受害業主承擔損害賠償責任;業主拖欠水電氣費用,物業管理企業受水電氣供應企業的委托停止供應水電氣,致使業主收到損害的,不承擔責任。 

(3)不繳物業管理費不給交房的問題。 

實踐中開發商交房大都委托物業企業辦理,而物業企業在辦理交房時,為了便于物業費的收取,經常會要求業主收房時一并繳納物業費,不繳費不給交房。 

筆者認為:如果在《房屋買賣合同》中沒有特別約定的情況下,物業企業這種行為是違法的。房屋買賣合同與物業服務合同是兩個獨立的合同關系,而交房則是買賣合同中開發商的義務之一,開發商可以委托他人代為履行這項義務,但是對于交付義務履行的抗辯只能以買賣合同的約定為基礎。而物業費的繳納,并非買賣合同的買受人的義務之一,而是存在于另一物業服務合同中,因此,以不繳費就不交房為抗辯,顯然在抗辯權行使上存在錯誤,錯誤地將物業服務合同的抗辯權運用到了買賣合同中,因此這種抗辯本身就是無效的,如果因此導致業主無法取得房屋,開發商是要承擔逾期交房違約責任的,所以物業企業如果沒有開發商的授權而擅自規定業主不繳物業管理費就不給交房,給開發商導致的逾期交房的違約責任開發商可以向物業企業追償。 

四、無書面物業管理服務合同糾紛的處理

實踐中,有不少物業企業與業主委員會或業主之間沒有訂立書面合同,或者是合同到期沒有續簽,雙方以事實行為在履行著物業服務關系。那在這種情況下,在無合同可依的情形下,發生糾紛如何處理?

對于這種情形,筆者認為要從以下幾個方面分析: 

(1)與個別業主沒有簽物業合同并不代表與業主個人之間沒有物業合同,如果說業主委員會已簽有合同,則對全體業主是有約束力的,如果說業主對于業主委員會的決定有異議,可以通過訴訟或業主大會方式撤銷。 

(2)要確定物業公司是否具有資質。 

對于實際提供服務的公司,如果具有物業資質,則雙方形成事實上的物業管理服務合同關系處理;如無物業資質,則雙方之間的關系,不能視為是物業服務關系,只能按照一般服務合同關系處理,實際管理者只能根據其實際付出收取合理的服務成本。 

(3)對于形成事實上物業服務合同關系,再要確定這是事實關系形成的原因及雙方對于事實關系主觀的接受程度。 

如果這種事實關系的形成,雙方之間都是自愿認可接受的,或者雖然表面拒絕但實質上仍是接受物業企業提供的物業服務的,則可以參照本小區同類物業合同的標準或者小區物業收費批文規定的標準,小區沒有批文或同類物業合同的,可以參照本地區同類物業服務項目收費標準確定應交納的物業服務費用。 

如果這種事實關系的形成,是基于物業企業的強制行為而導致的,比如說物業合同已解除或終止,業主已要求物業企業進行交接但物業企業霸占物業拒不交接而導致的事實物業關系,基于不能強制締約的理論,盡管雙方之間有事實的行為,但由于沒有主觀締結物業服務關系的意思,因此不能認定物業企業與業主之間存在事實的服務合同關系,但鑒于客觀上小區實際上的確因此受益,這時可以依據無因管理關系來處理,物業企業僅能請求業主支付物業管理而支付的必要成本,并且這種成本的計算應采取“就低不就高”的原則,這樣才有利于規范、治理物業企業拒絕退場的行為。

五、業主改變物業用途的問題

《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條規定:因其他業主將住宅改變為商業用房或者辦公用房等經營性用房,致使其正常居住和生活環境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業主,應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業主”。 

第九條規定,業主未經有利害關系的業主同意,將住宅改變為經營性用房,有利害關系的業主請求排除妨害或者恢復原狀的,應予支持。造成損害的,并應負賠償責任。業主實施其他違反專有部分用途的行為,參照前款規定處理。 

從上述規定可以看出,法院對于“有利害關系的業主”的界定,采取的是基于居住安全、安寧的廣義理解,也就是說如果改變用途會直接損害到其他業主的安全或安寧,不論這種直接損害是已經影響業主或者可能是可能影響其他業主,這類業主就屬于“有利害關系的業主”的概念,如果未經其同意,起就有權請求恢復原狀,造成損害的,有權要求賠償。 

該司法解釋除了關于業主改變物業用途的相關規定外,第十條還規定:建筑區劃內經營性用房的業主或者占有使用人從事經營活動,嚴重影響其他業主的正常居住和生活環境的安全或安寧,受到損害的業主請求排除妨害的,應予支持。造成損害的,并應負賠償責任。也就是說,在小區內業主正常經營活動的開展,也必須優先保證小區內業主的居住安全及安寧,畢竟這是住宅區不是商業區,如果說因經營行為而影響了其他業主的居住,受損業主有權排除妨礙。

六、業主搭建行為引發糾紛的處理

目前,因業主搭建行為引發的物業管理糾紛在案件中也占了相當大的比重,此類糾紛多發生在居民小區內。有的業主為了自己生活上的便利,在物業的共用部位搭建雨蓬、觀景臺,也有的因為業主為了擴展自己的使用空間而封閉陽臺。而物業企業認為業主行為妨礙了小區的整體美觀,要求業主拆除,雙方由此發生糾紛。 

筆者認為:這類案件雙方爭議的焦點主要集中在如何理解私搭亂建問題上。在物業共用部位(如屋面)搭建雨蓬、養鴿棚、觀景臺,或在公用位置設置雜物架等,既給物業企業維修、管理工作造成了妨礙,也侵害了其他業主的公共利益,故這類行為住宅物業管理規定是明確予以禁止的,有的物業管理合同及業主公約等也明確規定業主不得從事上述行為,因而對于此類搭建行為法院往往是判令業主進行拆除,恢復原狀。 

對于業主在自己物業的空間范圍內進行封閉陽臺、設置輔助設施的行為,應當視具體情況分別處理:如果業主簽訂的物業管理合同、業主公約中明確約定禁止此種搭建、封閉行為,或者雖未做約定,但其封閉、搭建行為已經損害到公共利益,違反了相應法律、法規的禁止性規定,則應當判令拆除、恢復原狀;如果業主的行為屬于正當行使物業所有權的行為,并未違反約定或違反法律法規的禁止性規定,則對要求拆除的請求應當不予支持。 

綜上,物業糾紛作為一類涉及范圍大,人數多的案件,具有爭議內容復雜的顯著特點,加之生活貼近程度高,維權成本低,隱然有多發,廣發的趨勢,如何有效地排解糾紛,促進和諧,已成為亟待解決的問題。

 

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