您家小區廣告收入裝進了誰的口袋?

2014年09月25日| 發布者: 弭晶 | 查看: |

案情介紹:業主施先生于2003年7月與我市某房地產開發有限公司簽訂了購買了某時代廣場的一套商品房,在《商品房買賣合同》的第十七條第一、二款寫明,“商品房所在樓宇的屋面使用權和外墻面使用權歸出賣人所有”。某時代廣場地處我市中央商務區中心區,周圍都是中高級寫字樓和中高端住宅區,所處地段可謂“寸土寸金”。麥當勞、肯德基、必勝客、……在某時代廣場樓宇外墻上懸掛著多家世界著名企業的廣告。據業主們說,別小看了這一塊墻,它一年廣告收入至少上百萬元,但過去幾年,這些錢全被開發商收走了。因此,業主們認為開發商搶了他們的“蛋糕”,他們要求拿回自己的“蛋糕”。但是,開發商堅持“按合同辦事”,不讓出一分收入。2007年的6月份,某時代廣場73戶業主狀告開發商,要奪回小區外墻使用權。此案歷時一年多,近日,有了終審判決。雖然《商品房買賣合同》中約定的外墻使用權歸開發商所有,但終審判決認定這一格式條款無效,責令開發商將外墻使用權歸還全體業主。

這個案例的結果是全體業主打贏了官司,依據的是“免責的格式條款無效”,所以全體業主才贏了官司,爭取到了這塊本就屬于自己的“蛋糕”。但是2007年《物權法》實施之后,開發商基本不會再這樣簽訂合同,而是在合同中明確約定“外墻使用權屬于全體共有人”,但是即便這樣簽署了合同條款,又有多少業主會認為小區內花樣繁多的廣告收入是屬于自己的呢?

隨著廣告業的發展,不少小區都被植入了廣告,電梯、地下停車場、居民樓的外墻都成了熱搶的廣告位,一個小區的廣告收入一年可以幾千上萬甚至到幾百萬。如前在案例中所講的某時代廣場外墻廣告收入一年就一百多萬。

今年1月1日開始實施的《武漢市物業管理條例》第41條規定:業主委員會的工作經費和利用業主共有部分經營的收益屬于全體業主所有,具體使用辦法由業主大會決定,其收支情況業主委員會應當定期書面公告,并接受業主大會、業主的監督。該條例從地方法規的角度明確界定了利用小區共有部分做廣告,收入應該是全體業主的。

業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。最高人民法院公布《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》進一步明確指出:除法律、行政法規規定的共有部分外,建筑區劃內的以下部分,也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分:

(一)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設施、設備,避難層、設備層或者設備間等結構部分;

(二)其他不屬于業主專有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。

以上規定,為小區廣告收入的權屬尋找到了法律依據,所以作為業主可以理直氣壯的要求將這筆收入裝入自己的口袋。

可是“廣告收入”都怎么花呢?現實中,不少物管公司利用業主不了解相關政策,把這筆錢占為己有,幾乎已成潛規則。就是說我們眼睜睜看著自己的錢裝進了別人的口袋。如何把自己的錢要回來,放到自己的口袋里,要讓業主分到小區廣告收入,業委會是關鍵。業委會成員中要有人懂這方面知識,知道小區內哪些是公共場所,哪些收入應歸業主所有。更重要的是,業委會要真正站在業主立場,維護業主利益。同時,維護業主利益的同時,也不能讓物管公司吃虧,要讓雙方都有糖吃。如果小區所有廣告收入都歸業主,物管公司一個子兒不留,也無法實行下去。以小區廣告為例,不管是電梯廣告還是屋頂廣告,都涉及安裝、維護和定期檢查、安全監管等,如果沒有物管公司配合,事情就很難辦成。要讓物管公司獲得一定利益,它就會履行它的義務,配合業委會把這個事情辦好。業委會可以跟物業公司簽訂合同,約定廣告收入的比例分成,形成雙贏。 

 

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